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Qual a diferença entre loteamentos e condomínios?

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Postado por Fabiola Coelho

Você sabe a diferença entre loteamentos e condomínios? Será que loteamento fechado é a mesma coisa que condomínio fechado? Existem muitas peculiaridades, a começar pela legislação que determina as normas para cada tipo de empreendimento.  

Se você busca comprar um lote, precisa saber sobre as características de cada modelo de projeto para identificar qual atende melhor as suas necessidades. 

Vamos identificar e explicar as regras de cada espaço para que você possa entender os diversos formatos e não se confundir com as nomenclaturas. Continue a leitura e deixe seu comentário se ainda restar alguma dúvida. 

Loteamento x Condomínio: conceitos 

Para começar, é necessário entender o significado dos dois termos.  

O conceito de Loteamento, fornecido pela lei 6766/79, que dispõe sobre o Parcelamento de Solo Urbano, é descrito dessa forma: 

“Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.” 

De forma mais simples: o loteamento nada mais é que a divisão de um terreno em porções menores, os lotes. E o comprador será dono apenas da área demarcada que adquirir, ou seja, as vias públicas e áreas comuns não serão sua propriedade. 

Já o termo Condomínio, é definido por Caio Mário da Silva Pereira, redator dos projetos da Lei de Condomínio e Incorporações (1964), como: 

“…quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”. 

A palavra condomínio, explicada juridicamente, representa uma comunhão de direitos e deveres, com interesse sobre um determinado bem.  

Simplificando: quem compra um lote inserido em um condomínio, será proprietário não apenas da sua área individual, como também de todas aquelas de uso compartilhado. 

O significado de cada termo é a primeira diferença entre loteamentos e condomínios. Agora que esses conceitos básicos estão entendidos, vamos conhecer as características de cada formato de construção imobiliária. 

Loteamento aberto 

A lei 6766/79 dita as normas de uso e parcelamento de solo e define as regras tanto para os loteamentos abertos como fechados. Além disso, cada município complementa as obrigações de acordo com suas próprias legislações. 

Aspectos principais: 

  • Acesso irrestrito 

O loteamento aberto não faz restrição de entrada de pessoas. É permitida no local a circulação livre de pessoas, moradoras ou não da área.  

  • Responsabilidade do município 

Ele é um empreendimento composto por lotes e vias públicas, ou seja, é um bairro planejado, cujas áreas comuns são de domínio da Prefeitura. A limpeza e a conservação dos espaços são obrigatoriedade do município.  

  • Não há taxas de manutenção 

As áreas compartilhadas por todos os moradores, isto é, as ruas e praças localizadas nas proximidades, são mantidas pelo poder municipal. Portanto, o comprador do lote não precisa arcar com despesas extras para zelar por esses espaços. 

Loteamento fechado 

Assim como citado acima, os loteamentos fechados também são regidos pela Lei 6766/79 e complementados pelas leis municipais, que variam de cidade para cidade. Porém neste sistema, existem algumas particularidades.

  • Cercado por muros e pode ter guarita/portal na entrada 

Este tipo de empreendimento segue as mesmas regras do loteamento aberto, porém, nesse caso, o poder público autoriza o fechamento do perímetro, por meio de muros e acesso por uma única via, com instalação de guarita, tornando-o mais seguro que o outro modelo.  

  • Associação de moradores 

As áreas comuns continuam sendo de propriedade do município, porém pode ser criada uma associação de moradores para fazer a gestão, manutenção e segurança do espaço. A adesão dos moradores não é obrigatória e a cobrança de taxa também não pode ser.  

Coleta de lixo, e outras prestações de serviço à comunidade, continuam sendo de responsabilidade da Prefeitura, uma vez que o acesso é público, apesar de existir uma portaria.  

  • Acesso limitado, mas não restrito 

Apesar da sensação de controle e da limitação de circulação, ainda é permitida a entrada de qualquer pessoa, mesmo não sendo moradora, desde que identificada. 

O nível de segurança dependerá do tipo de serviço contratado pela associação, porém, por se tratar de local público, não é possível proibir a entrada.  

Condomínio fechado 

A Lei 4591/64 dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Juntamente com outras normas presentes no Código Civil Brasileiro, na Convenção Condominial e no seu Regimento Interno estão descritos os direitos e deveres dos moradores deste tipo de empreendimento. 

Vamos às principais regras: 

  • Propriedade privada 

Em um condomínio fechado, o morador também é proprietário das áreas compartilhadas: vias de circulação, espaço de lazer, área verde e toda a infraestrutura. 

Quem compra um lote dentro de um condomínio, adquire uma “fração ideal”. Isso quer dizer que ele tem direito de uso e dever de manutenção sobre todas as áreas que fazem parte do complexo. 

  • Responsabilidade dos moradores 

A Prefeitura não tem responsabilidade sobre o local, portanto, não interfere na administração interna. Sendo assim, todos os serviços de conservação e preservação, bem como recolhimento de lixo, devem ser contratados e pagos pelos proprietários, por meio de uma taxa mensal. 

  • Acesso restrito e controlado 

O acesso é restrito aos moradores e o sistema de segurança é muito mais rígido do que nos outros modelos, permitindo-se ter total controle da entrada e saída de visitantes. 

Entendidas as principais diferenças entre os espaços imobiliários, fica mais fácil identificar o formato que mais se adequa aos seus interesses e definir sua compra. Se você ainda não leu nossas 7 dicas para acertar na compra do lote, recomendamos essa leitura.


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