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Como fazer um loteamento: 7 passos básicos

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Postado por Fabiola Coelho

Você possui um terreno e está interessado em loteá-lo, pois percebeu o quanto pode ser um negócio vantajoso? Então, precisa ler este texto para entender como fazer um loteamento.

Caso ainda não conheça as vantagens nesse tipo de empreendimento, leia primeiro nosso outro artigo, para compreender porque fazer um loteamento vale a pena. 

Para descobrir se é possível tornar seu plano realidade, será preciso avaliar se o terreno e a região têm potencial e viabilidade. Após confirmadas essas questões, o próximo passo é realizar o planejamento, antes mesmo de dar início às obras.  

É sobre tudo isso que iremos falar aqui. Portanto, para entender como funciona o processo de loteamento, continue a leitura. Pois iremos mostrar o passo a passo, explicando as seguintes etapas: 

  1. Estudo de viabilidade 
  1. Regularização do terreno  
  1. Elaboração do levantamento topográfico  
  1. Diretrizes municipais e/ou estaduais  
  1. Elaboração dos projetos 
  1. Licenciamento ambiental 
  1. Registro no Cartório de Registro de Imóveis 

Vamos começar? 

1. Estudo de viabilidade 

Antes de tudo, para começar a fazer um loteamento, será preciso contratar um especialista qualificado (loteadora ou incorporadora). Aliás, a loteadora pode ser uma pessoa física, jurídica, cooperativa ou órgão público. Ademais, ela é a responsável por planejar, viabilizar e executar o loteamento.  

Esse profissional faz as análises de viabilidade do seu terreno, ou seja, irá providenciar um levantamento para descobrir se há viabilidade financeira, técnica e mercadológica para o empreendimento. 

1.1. Viabilidade financeira 

O objetivo da viabilidade financeira é verificar se o projeto atende as necessidades e expectativas dos envolvidos no investimento, bem como se ele irá gerar o retorno do capital. 

1.2. Viabilidade mercadológica 

De extrema importância, o estudo de mercado é essencial para mostrar se vale a pena investir no empreendimento. 

Por isso, é necessário analisar o entorno, a concorrência (se já existem outros empreendimentos em andamento), os consumidores potenciais e até mesmo os fornecedores

1.3. Viabilidade técnica 

Nesta etapa são verificadas as condições do solo e a topografia, para identificar se é possível executar o projeto. Além disso, esse passo também serve para checar questões ambientais como existência de nascente, área de preservação e reserva legal. 

2. Regularização do imóvel 

Após atestar a viabilidade do terreno, é hora de regularizar a matrícula do imóvel para fins de parcelamento do solo. Neste momento, uma consulta à lei 6766/79 é imprescindível.

A lei que citamos no parágrafo anterior define diversos parâmetros relacionados a ocupação, tamanho mínimo de lote, zoneamento, entre outros.  

A Constituição estabelece que cidades com mais de vinte mil habitantes são obrigadas a ter um Plano Diretor, em outras palavras, o documento que descreve o conjunto de regras a seguir para promover a expansão urbana. Desse modo, é uma ferramenta que garante o desenvolvimento socioeconômico e a organização das redes de infraestrutura da região. 

É fundamental tomar conhecimento sobre o que a legislação federal discorre e consultar também as diretrizes estaduais e municipais. Pois, lembre-se que cada município cria outras leis complementares, que definem normas específicas para os loteamentos locais. 

2.1 Loteamento x Desmembramento 

O parcelamento de solo pode ser subdividido em: Loteamento e Desmembramento. Entretanto, existe uma diferença clara entre os dois. No primeiro, é preciso desenvolver o sistema de urbanização completo, como abertura de vias e criação de áreas públicas, enquanto no outro é aproveitada a infraestrutura já existente. 

Portanto, se o seu terreno fica em frente a uma avenida, por exemplo, significa que será feito um desmembramento, pois não será necessária a criação de um sistema viário. Neste caso, o processo de parcelamento do solo é muito mais simples, rápido e com menor custo.  

3. Elaboração do levantamento topográfico 

O levantamento topográfico é também chamado de planialtimétrico. Ele descreve as características do terreno como o relevo e seus desníveis. Além disso, registra a localização de árvores e taludes, indicação de vegetação, cursos d’água, bem como seus limites e metragens. 

Essa etapa é fundamental para o desenvolvimento dos projetos de infraestrutura, assim como para definir o melhor planejamento das obras e a escolha de equipamentos mais adequados para cada situação. 

4. Diretrizes municipais e/ou estaduais  

Conforme citado no item 2, para conseguir a aprovação do empreendimento, é preciso regularizar o terreno. Isso significa estar de acordo com a lei federal e também com as diretrizes locais.  

O tamanho do terreno e do município pode influenciar em certas exigências. Por isso, verifique as orientações, de acordo com o órgão competente de cada localidade.  

Em alguns estados, como em Minas Gerais, a aprovação de parcelamentos de solo pode depender também de órgãos como a Secretaria de Estado de Desenvolvimento Regional e Política Urbana – SEDRU ou mesmo do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA. 

Sendo assim, nem sempre a competência será única ou exclusivamente da Prefeitura. E, além disso, é preciso emitir parte da documentação no Cartório de Registro de Imóveis.  

Devido a toda essa variação de direcionamentos pelo país, é preciso conferir quais são as instituições responsáveis pelas regulamentações em sua cidade. Afinal, as regras mudam muito de região para região. 

5. Elaboração dos projetos  

Para iniciar um loteamento é necessário conseguir aprovação de diversos projetos: urbanístico, sistemas de drenagem, rede elétrica, de água e esgoto, entre outros. 

Pavimentação e paisagismo são bastante relevantes também, visto que a valorização do loteamento aumenta, de acordo com as benfeitorias realizadas em seu entorno. 

Todos os projetos precisam ser aprovados conforme a determinação específica do seu município. Inclusive, as autoridades responsáveis pelas aprovações podem variar, a depender do tipo de projeto, por exemplo:

  • Urbanismo: prefeitura e suas secretarias.
  • Sistemas de rede elétrica, água e esgoto: concessionárias relacionadas. 

6. Licenciamento ambiental 

Assim como na maioria dos tópicos anteriores desse artigo, não temos uma uma lista padrão para descrever quais são as licenças ambientais exigidas para um loteamento.  

As exigências ou liberações de cunho ambiental podem mudar, conforme algumas questões, como: 

a) Complexidade e porte do empreendimento  

O tamanho do terreno é um fator que impacta no tipo de licenciamento exigido. 

  • Para áreas com poucos hectares, normalmente é necessário obter licença municipal, enquanto nas terras de porte um pouco maior, solicita-se o licenciamento estadual. No entanto, a medida exata em hectares compete a cada estado e município definir. 
  • Para áreas superiores a 100 hectares, é possível que o órgão ambiental competente exija o licenciamento com base no art. 2º, XV, da Resolução CONAMA n. 01/1986, que contempla a exigência de EIA/Rima para projetos urbanísticos. 

b) Sustentabilidade do projeto 

A preocupação com o entorno sempre surge ao avaliar um projeto. Por isso, os órgãos competentes podem solicitar alguns estudos para definir medidas de redução de impacto. Entre eles: 

  • EIA (Estudo de Impacto Ambiental)  
  • RIMA (Relatório de Impacto Ambiental) 
  • EIV (Estudo de Impacto da Vizinhança)   

Caso queira aprofundar melhor sobre o assunto, no portal do Ministério do Meio Ambiente, você encontra informações bem específicas. 

c) Finalidade do loteamento 

Residencial, comercial ou industrial: é possível que não haja exigência de licenciamento, a depender do tipo de empreendimento.

Além disso, a localização do terreno (estado e cidade) também influencia na obrigação ou não de obter licença ambiental.

d) Características da área 

Caso o terreno esteja em uma Unidade de Conservação – UC, poderá ser exigido o licenciamento, com base em leis tanto federais, como estaduais ou municipais.  

e) Legislação aplicável na região 

Municípios com menos de vinte mil habitantes não costumam ter as mesmas diretrizes que cidades maiores, portanto, deve-se verificar caso a caso. 

Uma atenção em comum a todos, independente do tamanho ou localização do terreno, é checar as orientações diretamente no órgão ambiental competente. E atenção, é preciso fazer isso antes de se iniciar qualquer obra, para obter a devida aprovação. 

7. Registro no Cartório de Registro de Imóveis 

Por fim, o último passo é registrar o loteamento no Cartório de Registro de Imóveis. A partir do momento que o empreendimento está registrado, é autorizado iniciar a divulgação das vendas dos lotes. 

Após começar a vender, será preciso se preocupar com a gestão da carteira. Mas isso é assunto para um outro artigo, onde abordamos as fases do ciclo de um empreendimento.

Sugerimos a leitura do texto citado acima, para que você possa entender como gerenciar um loteamento, do início ao fim. Ou seja, desde a análise do terreno até o financiamento e venda dos lotes.

Algumas observações importantes: 

  • É necessário entregar a obra com todas as redes (água, esgoto, elétrica, etc.) devidamente testadas e aprovadas pelas respectivas concessionárias, garantindo que todas as obrigações do incorporador foram devidamente executadas. 
  • Constitui crime contra a Administração Pública, mediante pena de reclusão e multa, dar início a loteamento sem autorização do órgão público competente e cumprimento de todas as normas exigidas pela legislação. 

Como pode observar, fazer um loteamento é um processo complexo que demanda apoio profissional competente e especializado. Para te auxiliar nesse passo a passo, continue acompanhando nosso blog e redes sociais, sempre tem conteúdo atualizado pra você! 

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