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5 etapas do ciclo de vida de um loteamento

Imagem de um loteamento com a demarcação dos lotes. Posted On
Postado por Ivilla Garcia
Imagem que mostra o ciclo de um empreendimento, com a demarcação dos lotes.

O ciclo de vida de um loteamento corresponde às etapas pelas quais um empreendimento passa, e essas fases vão desde a avaliação daquele terreno até as vendas e recebimentos da carteira.

Já falamos aqui no blog sobre os sete passos para fazer um loteamento. Mas, além de compreender como se faz, é fundamental entender também como gerenciar todo o processo de lotear. Pois assim, fica mais fácil planejar os objetivos a serem alcançados. 

Então, se você pensa em investir em loteamentos, leia este texto. A seguir, listamos cinco etapas principais desse processo. Portanto, continue a leitura para entender melhor cada fase. 

1. Análise de viabilidade

A análise de viabilidade é o estudo que mostra as oportunidades e ameaças para a implantação de um loteamento. É o primeiro e mais importante passo do ciclo de vida de um loteamento, pois é essa etapa que indica se há potencial de lucro ou não. 

Essa fase serve para verificar se o loteamento é viável. A função aqui é pesquisar informações como localização, topografia da área, custos de obras e legislação. 

Além dessas análises estruturais, existem diversos tipos de estudos de viabilidade, com objetivos específicos. Dentre eles, entenda os principais:

  • Técnica: verifica-se a condição de urbanização da gleba, a topografia e a situação do solo.
  • Econômica: busca alternativas de investimentos e determina se o capital tem capacidade de retorno. 
  • Financeira: indica o preço de venda, as opções de financiamento e custos de obra.
  • Mercadológica: investiga se há possíveis compradores, fornecedores e concorrentes.
Grupo de pessoas trabalhando em um projeto de imóvel.

2. Projeto e Aprovações

Esse é o processo complicado e demorado do ciclo de vida de um loteamento. Isso porque a aprovação varia de acordo com a cidade e o estado, o que pode levar em torno de 2 anos ou mais. Por isso, nesse momento é fundamental a contratação de um especialista. 

O início do planejamento da estrutura de um loteamento trata de definir a quantidade, a área e os aspectos dos lotes. Tudo isso, de acordo com o resultado do estudo de viabilidade. 

2.1 Projeto de infraestrutura

O projeto de infraestrutura conta com requerimentos das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica. Além disso, deve atender às especificações da lei de parcelamento de solo (n° 6.766). E, por fim, o projeto também tem que cumprir com as determinações ambientais, atribuições e exigências dos órgãos responsáveis. 

2.2 Licenças

De acordo com a resolução do CONAMA n.° 237/97 as principais licenças expedidas para iniciar a implantação de um loteamento, são:

  • Licença Prévia (LP): concedida na fase preliminar do planejamento do empreendimento e visa aprovar sua localização e concepção. Atesta a viabilidade ambiental e estabelece os requisitos básicos e condicionantes a serem atendidos nas próximas fases de sua implementação;
  • Licença de Instalação (LI): autoriza a instalação do empreendimento com as especificações constantes dos planos, programas e projetos aprovados;
  • Licença de Operação (LO): permite a operação da atividade ou empreendimento, após a verificação do efetivo cumprimento do que consta das licenças anteriores.

É preciso observar também que a exigência ou não de cada licença irá variar de acordo com a localização e legislação. 

Por fim, após conseguir todas as autorizações, é necessário registrar o loteamento e realizar a abertura da matrícula, em um cartório de registro de imóveis.

3. Obras

Trator amarelo passando por um terreno.

A construção do empreendimento imobiliário é feita, normalmente, por um empreiteiro contratado, que realiza as obras de acordo com o projeto aprovado.  

O procedimento inclui: 

  1. Terraplenagem, em outras palavras, é a preparação do terreno para receber as obras posteriores. Para isso, é realizado o movimento de terra, a fim de compatibilizar a topografia do terreno.
  2. Abertura das ruas, ou seja, a demarcação das vias do loteamento.
  3. Drenagem pluvial, que é a construção da estrutura responsável pelo escoamento da água da chuva, para evitar que ela acumule ou transborde.
  4. Instalação da rede de água e esgoto, isto é, a execução das redes principais e ramais para atender cada lote.
  5. Instalação da rede elétrica, com postes, cabos e transformadores para garantir a iluminação ao longo das ruas e energia para atender aos lotes.
  6. Asfaltamento, que na verdade pode significar que as ruas são pavimentadas com asfalto ou calçamento, dependendo do loteamento.
  7. Paisagismo, que é o último passo das obras, focado no aspecto estético, com a instalação de espaços compartilhados. 

Em alguns empreendimentos ainda há a construção de área de lazer, muros e portaria, como em condomínios e loteamentos fechados. 

4. Lançamento e Vendas

À medida que as obras acontecem, a equipe comercial e o time de marketing começam a planejar a publicidade dos lotes à venda.  Nesta fase se inicia o desenvolvimento de ações para a divulgação do empreendimento. 

O ponto de vendas no local (PDV) é uma estratégia muito usada para atrair os compradores, pois permite que eles conheçam as características do loteamento. 

Maquete de uma casa em cima da planta de um imóvel, faz parte ciclo de vida de um loteamento,

Nesse momento do ciclo de vida de um loteamento, trabalha-se o relacionamento com o cliente, de acordo com o que o público precisa. Daí, surge a necessidade de uma boa gestão da carteira de clientes. Afinal, a partir dela é possível a coleta dos dados para as oportunidades de negócios. 

A melhor forma de organizar a carteira de clientes é distribuí-los por categorias: 

  • Novos: aqueles que já foram prospectados ou pré-qualificados, mas ainda não finalizaram o negócio.
  • Ativos: compradores com chances reais de fazer a aquisição. 
  • Inativos: aqueles que já mostraram interesse anteriormente, mas não no momento. Manter o contato com eles é importante, já que representam uma oportunidade de negócios. 
  • Desativados: representam os que desistiram da compra ou migraram para a concorrência. 

Saber gerir bem a carteira de clientes significa desenvolver formas que possibilitem e facilitem o acesso dos gestores e dos vendedores, de forma conjunta. Outro ponto fundamental é manter as informações sempre atualizadas.

5. Administração do empreendimento e da carteira de recebíveis:

A maioria dos bancos não costuma financiar lotes. Desse modo, é o empreendedor, ou seja, o incorporador, quem normalmente oferece um plano de financiamento. 

Por consequência, depois da etapa de vendas, ele permanece com a carteira de recebíveis entre 5 a 10 anos, que é o prazo médio de um financiamento.

Além de financiar e gerenciar a carteira, o incorporador é responsável também por emitir boletos, negociar atrasos e acompanhar demandas judiciais.

Já as obras, no caso de loteamentos, são entregues para a prefeitura, que é responsável pelo acompanhamento e manutenção, a partir do seu recebimento.

E, em relação às redes de água, esgoto e energia, a responsabilidade é da concessionária local, que deve fazer a operação e ligação dos ramais em cada lote.

É importante destacar que o ciclo de venda de um loteamento depende de uma série de fatores. Entre eles, está o tipo de negociação feita entre o terrenista (ou terreneiro, como normalmente são chamados os donos de terrenos) e a incorporadora.

A intenção, neste artigo,  foi apresentar em linhas gerais as etapas de todo o processo. Mas, lembre-se sempre que, o ideal é contratar um profissional ou empresa qualificados para garantir o desenvolvimento adequado do loteamento. 

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