Conceitos imobiliários

Análise de viabilidade de um loteamento: principais tipos

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Postado por Ivilla Garcia
Homem fazendo a análise de viabilidade de um loteamento

Como já falamos aqui no blog anteriormente, lotear um terreno é uma ótima oportunidade de negócio. Mas, antes de investir nesse empreendimento é importante entender o que é e a importância da análise de viabilidade de um loteamento.

Por que fazer a análise de viabilidade de um loteamento?

O principal objetivo de realizar esse estudo é tornar o projeto exequível, para que os empreendedores, patrocinadores e parceiros, consigam captar recursos.

inúmeras razões para fazer a análise de viabilidade, dentre elas: 

  • Aumentar a chance de sucesso
  • Conhecer o público-alvo
  • Mitigar impactos ambientais e analisar riscos
  • Comparar alternativas de investimento
  • Definir o porte do projeto e a tecnologia empregada
  • Assegurar a legalidade
  • Captar recursos junto a fonte de financiamento

A análise de viabilidade de um loteamento envolve aspectos tanto ambientais, técnicos, mercadológicos, assim como financeiros e vários outros. Por isso, existe uma variedade de estudos, como mostraremos neste artigo.

1. Viabilidade financeira e econômica

A viabilidade financeira e a econômica andam juntas, já que são estudos semelhantes. Em suma, ambas apontam se vale a pena ou não investir naquele loteamento. 

Desse modo, o objetivo principal da análise financeira é verificar se o projeto tem condições de atender os desejos, necessidades, expectativas e demandas dos investidores. Já a econômica busca parâmetros de mercado e alternativas de investimento e assim, determina se o projeto pode gerar retorno de capital. 

Para realizar esse estudo, são utilizadas variáveis que auxiliam a projetar margem de lucro e fluxo de caixa. Conheça alguns indicadores úteis:

  • VPL (Valor presente líquido): é um método que indica a projeção de todos os fluxos de caixa esperados. 
  • TIR (Taxa interna de retorno) e TMA ( Taxa mínima de atividade):  representam o retorno mínimo aceitável. 
  • Payback (retorno de capital): é o tempo necessário para começar a recuperar o investimento. 
  • Break even (ponto de equilíbrio): quando a receita se iguala aos custos. 

2. Viabilidade mercadológica 

A viabilidade mercadológica é de extrema importância, juntamente com as duas citadas anteriormente. Afinal, se um loteamento não for viável mercadologicamente, não há razão para investir. Além disso, essa análise precisa ser feita em paralelo à pesquisa financeira e econômica.

Esse estudo verifica três aspectos principais: 

  • Consumidores, ou seja, há possíveis compradores? 
  • Fornecedores, em outras palavras: existe disponibilidade dos fornecedores de insumos para as obras?
  • Concorrentes, o que significa analisar se têm estoques e a previsão de lançamentos de outros empreendimentos naquela região.

3. Viabilidade de localização

A localização é um dos fatores mais críticos para muitos loteamentos, pois pode ser limitador. Sendo assim, no estudo de viabilidade do projeto são apontados dados sobre:

  • Município
  • Infra estrutura da região
  • População
  • Condição social 
  • Vizinhança

A análise é feita para definir qual o melhor tipo de empreendimento para a região, de acordo com as necessidades daquele local. 

Além disso, esse estudo determina se há disponibilidade de equipamentos comunitários, previstos no estatuto da cidade, que contribuirão para a construção do empreendimento.

4. Viabilidade ambiental

Mão segurando a muda de uma árvore e no fundo um loteamento.

O estudo de viabilidade ambiental é exigido pelos órgãos públicos como pré-requisito para dar continuidade a projetos de loteamentos. Ele é imprescindível, uma vez que a partir dele, serão avaliados os possíveis impactos ambientais gerados pelo empreendimento. 

Alguns dos estudos que podem ser solicitados: 

Estudo de Impacto Ambiental (EIA)

Trata-se de um documento que avalia as consequências ambientais da implantação de um projeto, nesse caso, de um loteamento. Ademais, dependendo da dimensão dos riscos, apresenta, também, algumas medidas que amenizam os danos, considerando aspectos físicos, biológicos e socioeconômicos. 

Relatório de Impacto Ambiental (RIMA)

O RIMA é um relatório sobre os resultados do Estudo de Impacto Ambiental, é um documento público que apresenta de forma simples as informações. 

Dessa forma, conta com a descrição dos possíveis impactos ambientais, aborda o uso de matéria-prima, fontes de energia, caracteriza a possibilidade da realização do projeto, dentre outros pontos. 

Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)

Previsto no Estatuto da Cidade, o EIV é exigido pelo poder municipal, a fim de descrever os impactos ambientais do loteamento na área urbana. 

De acordo com o Art.37 da Lei Federal n.º 10.257/01

O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:

I – adensamento populacional;

II – equipamentos urbanos e comunitários;

III – uso e ocupação do solo;

IV – valorização imobiliária;

V – geração de tráfego e demanda por transporte público;

VI – ventilação e iluminação;

VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Em resumo, esses estudos variam de acordo com a legislação do município e com a localização do terreno em que o projeto está sendo desenvolvido. Mas, eles subsidiam e são fundamentais para a obtenção das licenças ambientais, seja uma Licença Prévia (LP), Licença de Instalação (LI), entre outras, que são necessárias para a aprovação de um loteamento.  

5. Viabilidade técnica

Essa etapa serve para verificar a possibilidade de execução do projeto. Neste ponto, é feita uma análise para atestar se há ou não condições de urbanização. 

homem analisando documentos para saber a analise de viabilidade de um loteamento

Dentro do estudo de viabilidade técnica, observa-se cada ponto da gleba, como:

  • Condições de solo
  • Topografia
  • Estação de tratamento de esgoto
  • Existência de nascente no território
  • Área de preservação permanente (APP)
  • Reserva Legal (RL)

Além disso, também é preciso verificar se o município tem capacidade para comportar esse loteamento.

6. Viabilidade operacional

Semelhante à técnica, a viabilidade operacional verifica se existem recursos em qualidade e quantidade para o desenvolvimento do projeto. Nesta investigação, o objetivo é verificar a disponibilidade de: 

  • Funcionários
  • Equipamentos e insumos
  • Energia e água

Essa análise é importante porque a escassez desses recursos pode inviabilizar o loteamento. 

7. Viabilidade jurídica ou legal

A viabilidade jurídica assegura que o projeto vai ser permitido pela legislação.

A análise de parcelamento do solo e o zoneamento municipal podem ajudar nesse processo, pois apresentam informações como:

  • Parâmetros de ocupação definidos por lei;
  • Tamanho mínimo permitido do lote;
  • Percentuais de doação pública.

Outro aspecto fundamental é a documentação da gleba e dos proprietários. Por isso, verifique a matrícula do imóvel, bem como as certidões pertinentes no âmbito municipal, estadual e federal.

Todos esses pontos, como passíveis de empréstimos, impostos e fianças inviabilizam ou atrasam a aprovação do loteamento. 

8. Viabilidade fiscal

A viabilidade fiscal estuda o impacto de questões relacionadas a impostos, taxas, mudanças de alíquotas, tributos sobre vendas, fatores de produção e etc.

Saiba que muitos empreendimentos imobiliários só são viáveis graças a benefícios e incentivos fiscais. Por exemplo, existem prefeituras que abrem mão da cobrança do IPTU durante a obra, para incentivar e subsidiar a urbanização da cidade.

9. Viabilidade política 

Por último, temos a viabilidade política, que é comum em projetos de loteamentos. Isso porque a harmonia com o governo é fundamental para viabilizar ou aprovar projetos. 

Como exemplo, imagine um projeto que precisa de aprovação do conselho municipal. Para isso, é interessante analisar se existe apoio para derrotar a oposição e quais fatores políticos contribuem para o desenvolvimento de um empreendimento nesta cidade. 

Em resumo, a análise de viabilidade de um loteamento depende de uma infinidade de aspectos. Nesse texto, abordamos os principais estudos realizados durante o processo a fim de ampliar a compreensão do assunto. 

Ademais, é importante destacar que, para garantir resultados adequados e o sucesso do projeto, o ideal é contratar profissionais qualificados.

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